Zulässige Renditen im Mietrecht werden klarer geregelt
Bern, 26.02.2026 — Der Bundesrat hat am 25. Februar 2026 die Vernehmlassung zu einer Anpassung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) eröffnet. Ziel ist es, die Berechnung der zulässigen Rendite im Mietrecht zu präzisieren, die Anwendung der jüngeren Bundesgerichtspraxis zu klären und damit die Rechtssicherheit zu erhöhen. Die Verordnungsanpassung setzt die Motion 22.4448 Engler um. Das Vernehmlassungsverfahren dauert bis zum 5. Juni 2026.
Ausgangspunkt der Vorlage ist Artikel 269 des Obligationenrechts, der missbräuchliche Mietzinse verbietet, wenn aus der Mietsache ein übersetzter Ertrag erzielt wird. Das Gesetz unterscheidet dabei nicht zwischen Netto- und Bruttorendite oder zwischen laufendem Ertrag und wertvermehrenden Investitionen. Diese Differenzierungen beruhen auf der bundesgerichtlichen Rechtsprechung und haben in den letzten Jahren zu mehreren richtungsweisenden Urteilen geführt. Um die Einheitlichkeit des Systems zu wahren und eine kohärente Anwendung sicherzustellen, sollen diese Begriffe nun auf Verordnungsstufe präzise definiert werden.
Kern der Vorlage ist die Festlegung, welche Rendite bei welchem hypothekarischen Referenzzinssatz als zulässig gilt. Dafür wird die VMWG angepasst. Die vorgeschlagenen Änderungen sehen insbesondere vor:
· Die höchstzulässige Nettorendite wird abhängig vom Referenzzinssatz definiert. Bis zu einem Referenzzinssatz von 2 Prozent gilt weiterhin ein Zuschlag von 2 Prozentpunkten, entsprechend der bundesgerichtlichen Rechtsprechung.
· Ab einem Referenzzinssatz von 2,25 Prozent wird der zulässige Zuschlag in Schritten von 0,25 Prozentpunkt gesenkt. Dadurch wird ein abrupter Systemwechsel vermieden und die Entwicklung der Mietzinse geglättet.
· Der Zuschlag stabilisiert sich ab einem Referenzzinssatz von 6 Prozent bei 0,5 Prozentpunkt über dem Referenzzinssatz. Dies trägt sowohl den Interessen der Mietenden als auch der Vermieterschaft Rechnung.
· Die Begriffe der Bruttorendite sowie der wertvermehrenden Investitionen werden klar definiert und an die neuere bundesgerichtliche Rechtsprechung angepasst.
· Die Verzinsung und Amortisation wertvermehrender Investitionen wird präzisiert, insbesondere hinsichtlich Kapitalisierungssatz, Lebensdauer und Berücksichtigung laufender Unterhaltskosten.
Die Verordnungsanpassung schliesst eine bestehende Regelungslücke und verbessert die Rechts- und Planungssicherheit für Mietende und Vermietende. Sie setzt zudem einen Auftrag des Parlaments um (Motion 22.4448 Engler). Die Vernehmlassung dauert bis zum 5. Juni 2026.
Link:
Laufende Vernehmlassungen | Fedlex Teilrevision der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)